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정책제안

엇박자.임대주택 활성화 방안

작성자 민추식    203.90.***.229
등록일 18.01.03 조회수 199
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아쉬운 임대사업 활성화 대책 최신글 모음

2017. 12. 26. 10:58

 

복사 https://blog.naver.com/a-cute-bear/221171184884

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얼마 전 정부에서 임대사업 활성화 대책을 발표하였다. 그 동안 논란이 되었던 전월세 상한제와 임대차 계약 갱신권은 이번에 유보되었다. 전세 시장이 안정화된 현 상황하에서 오히려 시장에 혼란만 가져올 수 있기 때문이다.

 

전월세 상한제와 임대차 계약 갱신권은 상당히 실험적인 정책이다. 이 정책이 도입되면 임대 시장은 이원화될 가능성이 높고, 이는 또 다른 혼란을 가져올 것으로 보인다. 이 정책은 철저하게 기존 임차인(세입자)의 입장에서 만들어진 것이다. 2년 마다 전월세를 올려주는 것도 문제이고, 짧은 임대기간으로 인한 잦은 이사도 스트레스이기 때문에 4년 정도는 연간 5% 정도의 임대료 인상만으로 자신이 살던 집에서 계속 살 수 있다면 세입자로서는 더할 나위 없이 좋을 것이다. 기존 세입자의 입장에서는 당연히 이 정책의 도입을 찬성할 것이다.

 

하지만 그것은 기존 세입자의 입장에 불과하다. 다른 지역에 살다가 아이들 학군 문제로 특정 지역으로 전입해야 하는 사람의 입장에서 생각해 보자. 지금도 학군이 좋은 단지는 세입자들이 아이들 졸업할 때까지 그 단지에서 살려고 하기 때문에 전세 매물이 아주 귀하다. 그러다 졸업을 하여 그 단지에 살 필요가 없는 전세 매물이 나오면 여러 사람이 경쟁을 하다 보니, 학군이 좋은 단지는 전세가가 높게 형성되는 것이다. 전세 매물에 비해 수요가 늘 초과하기 때문이다. 이런 단지에서 전세 매물이 나오는 이유는 자녀가 졸업을 하여 더 이상 그 단지에서 살 이유가 없을 때 발생한다. 그 자리를 새로 전학 오거나 입학하는 세대가 채워지는 것이다. 이에 따라 자연스럽게 세입자의 교체가 일어난다.


그런데 전월세 상한제와 임대차 계약 갱신권이 도입되면 어떤 일이 벌어질까? 기존 세입자는 가능한 자신이 살던 집에서 계속 살려고 할 것이다. 본인이 살던 집에서만 전월세 상한제가 적용되기 때문이다. 다시 말해 본인이 살던 집에서 계속 산다면 연간 5%에 해당하는 전세금만 올려주면 되지만, 다른 단지로 이사 간다고 하면 시장 시세대로 올려주어야 하기 때문이다. 이런 이유로 기존 세입자는 (아이가 졸업해서 그 단지에 살 이유가 없음에도 불구하고) 전세가 상승 부담이 적은 기존 단지에서 계속 거주하기를 원한다. 이에 따라 전세 매물이 더욱 귀해지게 될 것이며, 어쩌다 나오는 매물을 놓고 대기 세입자끼리 치열한 경쟁을 벌이게 된다. 전세가 폭등이 된다는 의미이다.

 

이런 이유로 전세 시장은 이원화될 가능성이 높다. , (그 집에 살았다는 이유로) 기존의 전세가에서 5%만 인상된 시세대로 계약하는 세입자와 (다른 지역에서 이사를 왔다는 이유로) 폭등한 시세대로 새로 계약하는 세입자로 나뉘게 되는 것이다. 문제는 전자의 경우도 그 다음 계약에서는 임대차 계약 갱신권의 보호를 받지 못하기 때문에 높은 시세로 형성된 전세 시장으로 내몰리게 된다. 결국 전월세 상한제와 임대차 계약 갱신권이란 기존 세입자에게 2년간 인상을 유예해주는 제도에 불과하고, 이로 인해 4년 후에는 훨씬 높은 수준의 인상이 될 가능성이 높다.

 

그러면 대안이 무엇일까? 바로 임대사업 활성화이다. 임대사업자의 경우, 기존 세입자는 물론 새로운 세입자에게도 기존 임대료에서 연5% 밖에 인상할 수 없다. 이런 이유로 시장에 임대사업자가 늘어난다는 것은 임대시장이 안정화된다는 의미와 같다. 이런 이유로 정부에서도 임대사업자 등록을 유도하고 있는 것이다. 그런데 문제는 정책 목표와 발표 내용이 엇박자를 내고 있다는 것이다.

 

이번 임대차 사업 활성화 대책은 기존 2채 이상 임대시 적용되었던 재산세 감면을 1주택 이상으로, 3채 이상 임대시 적용되었던 임대소득세 감면을 1주택 이상으로 완화한 것이 골자이다. 그런데 임대 사업을 신청할지 말지를 고민하는 사람에게 재산세는 큰 이슈가 아니다. 재산세, 그것도 69제곱미터 초과는 본세만 할인되기 때문에 그 혜택이 미미하여 연간 몇 만원에 불과하다. 차라리 2주택 소유자는 일시적 1가구 2주택의 혜택을 누리는 것이 훨씬 유리하다.

  

그러므로 2주택자를 유인하여 임대사업자로 등록하게 하는 것은 큰 효과를 거두기 어렵다. 그러면 어찌하면 될까? 기존 다주택자나 새로 다주택자가 되려는 사람들이 쉽게 임대사업자 등록이 될 수 있게 하는 것이 방법이다. 한번 등록을 하게 되면 그 다음에 추가로 매수하는 주택도 자연스럽게 등록할 가능성이 높기 때문이다.


그러면 임대사업 등록을 막는 현행 규제는 무엇이 있을까? 첫째는 가격 제한이다. 임대사업에서 세제 혜택을 받으려면 전용면적 85제곱미터 이하이면서 기준시가가 6억원 이하라야 한다. 대형 주택이나 고가 주택까지 임대 주택의 혜택을 주지 않기 위해 만들어진 규정이다. 그런데 기준시가 6억원이라는 기준으로 수도권 기준이다. 지방의 경우는 3억원이다. 여기에서 심각한 모순이 발생한다.

 

KB국민은행 시세표에 따르면 인천 지역 아파트의 평균 매매가는 제곱미터당 270만원이다. 분양면적 110㎡ 정도 아파트의 경우는 시세가 29700만원이라는 뜻이다. 인천에서 가장 집값이 비싼 연수구도 ㎡당 328만원에 불과하다. 그런데 인천에서 임대사업 대상 물건은 기준시가 6억원 이하이므로, 인천에서 임대사업을 하는 데는 제약이 거의 없다. 하지만 부산의 경우는 시세가 인천보다 비싼 ㎡당 286만원이다. 110㎡의 경우, 31460만원이나 된다. 특히 집값이 비싼 해운대구(㎡당 357만원)나 수영구(㎡당 389만원)의 경우는 인천보다 집값이 훨씬 비싸다. 그럼에도 불구하고 부산에서는 기준시가가 3억원이 초과되는 주택은 임대사업 등록이 되지 않는다. 정확히는 세금 혜택을 주지 않는다.

 

집값이 상대적으로 높은 부산은 지방이라는 이유로 집값이 싼 인천보다 불이익을 받고 있는 것이다. 대구에서도 수성구(㎡당 342만원) 같은 곳은 수도권 웬만한 곳보다 집값이 비싸다. 그런데 지방이라는 이유로 임대사업을 신청할 수 없다는 것은 모순이다. 게다가 기준시가는 매년 인상되고 있으므로 임대사업용 물건의 수는 점점 줄어들 수 밖에 없다.

 

그러면 어떻게 하면 좋을까? 이미 면적에 의한 규제가 시행되고 있으므로 가격 제한은 없애는 것이 좋다. 하지만 그것이 안 된다면 지방이라도 현실에 맞게 기준을 상향 조정하는 것이 좋다. 수도권과 차별을 두지 않고, 6억원으로 단일화하는 것도 방법이다.

 

정부의 의도와는 달리 임대사업자가 늘어나지 않는 두 번째 이유는 많은 직장에서 임대사업 등록을 터부시 한다는 것이다. 과거에 비해 인식이 많이 좋아졌다고는 하여도, 임대 사업자 하면 색안경을 끼고 보기도 하고, 상당한 수익을 거두는 것처럼 오해하기도 한다.

 

대표적인 직종이 공무원이나 교원 또는 공기업 종사자이다. 이들은 겸업 금지 조항을 적용 받는다. 정확한 표현으로는 영리업무 금지 조항인데, 공무원은 자신의 직무 이외의 영리 업무 일을 할 수 없다는 조항이다. 영리업무는계속적으로 재산상의 이득을 취하는 행위로 정의되는데, 임대사업도 영리업무의 일환으로 해석될 수 있다.


하지만 공무원에게 영리업무를 금지하는 법의 취지는 자신의 지위를 이용하여 이익을 취하는 것을 방지함이다. 예를 들어 조달청 직원이 자재를 공급하는 회사를 운영한다면 공정하지 않은 일이 벌어질 수도 있기 때문이다. 하지만 임대사업은 그런 것과는 종류가 다르다. 임대사업과 일반 업무의 연관성이 거의 없기 때문이다. 공기업의 경우도 임대사업자를 신청하는 것을 무슨 금지된 일을 하는 것처럼 어렵게 신청하는 사람이 많다고 한다.


이런 측면에서 임대사업이 정부에서 장려하는 제도이니만큼 공직에 있는 사람도 떳떳하게 할 수 있는 분위기를 만들어주는 것이 좋다. 더 나가 고위직 공무원들 중 다주택자부터 솔선수범하여 임대업을 등록해야 하위직 공무원이나 다른 기업들도 따를 것으로 보인다.

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