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정책제안

10년공공임대의 5년 조기분양의 분양가산정의 불합리성

작성자 서민    220.73.***.164
등록일 17.03.29 조회수 7114
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다음글다음글 19대 대선 정책제안 분야별 분류(4차)(2017.03.06~03.26)
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1. 왜 10년 공공 임대 주택 분양 전환가를 원래대로 5년 공공임대 주택 분양 전환 가격과 동일한 조건으로 바꾸어야 하는가??
공공 임대주택은 서민의 주거 안정을 위하여 국가 예산과 국민들 세금을 지원하여 시행하는 사업으로 공공성을 최우선으로 해야 합니다. 여기서 공공성이라 함은 무주택 등 일정한 자격을 가지고 분양받은 임차인을 말하며, 이 임차인의 이익을 가장 우선으로 생각하는 것이 공공의 이익에 부합된다 생각 합니다.
많은 집 없는 임차인들의 이익을 추구하는 공공성이 있기 때문에 공공 임대 주택을 건설하는 건설회사는 국민의 세금으로 이루어진 국민 주택 기금을 저리로 지원을 받고 또 공공 임대 주택 건설에 필요한 토지를 조성 원가 또는 그 이하로 분양 받는 특혜를 받는 것입니다. 이러한 특혜를 받아 공공 임대 주택을 공급하는 건설회사는 일반 분양을 하는 건설 회사 보다 결코 불리하지 않는 여건으로 공공 임대 주택을 공급하고 있으며, 이는 공공주택 특별법이 10년 공공임대주택과 5년 공공임대주택의 분양전환가격이 규정이 차별화되기 전에 시행된 공공주택의 공급에 있어 요즘 보다 부동산 시장 경제가 어려웠음에도 많은 이익을 이루내고 있는 전문 공공임대주택 공급 건설회사인 “부영주택”의 사례를 보아도 알 수 있을 것입니다.
그러나 현재의 10년 공공 임대 주택 공급 제도는 집 없는 서민에 대한 장기적인 주거안정이라는 당초의 명분은 간곳없고 일부 공공 임대 주택을 공급하는 건설업자에게 더 많은 특혜를 주기 위한 제도(법)라고 주무부서인 국토교통부에서 조차 공공연하게 말을 하고 있습니다. 이는 공공임대 주택 공급업체는 공공임대용 토지 구입을 시작할 때부터 일반 분양 건설 업체보다 많은 혜택을 받으면서도 “ 10년 공공 임대 주택의 건설과 공급이 일반 분양을 하는 건설회사 보다 많은 손해를 보는 것처럼 포장”하여 각종 국가의 지원과 임차인의 보증금 그리고 임대료 수입으로 실질적인 자금 부담은 거의 없는 주택 공급업자에게 상승한 부동산 가격 전부를 주어 그들의 배를 불리려는 특혜를 주기위한 법입니다.
특히, 요즘 같이 국가가 경기 부양을 위하여 금리 인하 등을 시행하여 부동산 가격이 많이 상승한 같은 때에는 분양 전환 기준 가격을 “감정평가 금액의 100%”로 한다면 LH 공사 등 주택 공급업자들은 집 없는 국민에게 주택을 공급한다는 미명아래 국가로부터 저렴하게 토지를 공급받고 또 국민의 세금으로 조성된 공공 자금으로 리스크 없는 부동산 투기를 한 것과 다름이 없습니다.


2. 10년 공공임대 주택공급 업자가 5년 공공임대 주택공급 업자보다 불리한가요?
답은 절대 그렇지 않다 라는 것입니다.
1) 10년 공공임대 주택을 공급하는 것이 5년 공공임대 주택을 공급하는 것보다 장기 보유 리스크 등에서 불리하다고 한다면 5년의 임대 기간이 지난 후 분양을 할 수 있다는 현행법에 따라 분양을 진행하면 되는데, LH공사는 임차 기간이 5년이 경과한 시점부터 꾸준하게 분양 전환을 해달라는 임차인들의 요구를 일방적으로 묵살하고 있습니다.
만일 법에 정한대로 5년경과 조기 분양이 이루어지면
첫째 10년 공공임대 주택의 조기 분양 시 분양 전환 가격이 현행법상 정해져 있는 5년 공공 임대 주택의 분양 전환 가격을 산정하는 방법과 동일하게 적용하지 않을 이유가 없게 된다.
둘째 공급업자인 LH공사와 민간 주택업자들은 현재 공급된 10년 공공 임대주택 사업으로 매년 임대료 인상 등 꾸준한 수익을 내고 있으니 분양전환을 최대한 늦추어 이익을 극대화 하자.
따라서 LH공사나 주택 공급업자들은 현행법에서 “임대 5년경과 이후 쌍방이 합의하여 분양 전환을 한다.”라는 문구를 이용하여 계속 임대료의 인상 등으로 자신들의 뱃속을 불리면서 10년이 경과될 때 이른바 현행 법에 따라 감정평가 금액을 기준으로 분양 전환하여 막대한 차익이 실현되기만을 기다리고 있습니다. 국가 공공기업인 LH와 대기업인 건설 회사들이 국토부의 묵인 아래 평생 돈을 모아 겨우 집 하나를 장만 하게 된 약자인 서민들의 단 하나밖에 없는 재산을 노리고 얄팍한 꼼수를 쓰고 있는 것입니다.
2) 현재 법에 따른 일반 분양, 5년 공공 임대 주택 분양 전환 가격과 10년 공공 임대 주택 분양 전환 가격의 비교
임대 분양 당시 일반 분양 가격을 100 이라 하고 현재 감정 평가 금액(실거래 가격)을 200 이라 할 때
1. 일반 분양 가격 : 100
5년 공공 임대 분양 전환 가격 : (100 + 200)/ 2 = 150 (감정평가액 75% )
공공 임대 주택 건설업자 분양 당시 자금 회수 (보증금 등 일반 분양가격의 60~65%)
일반 분양 가격 기준 40 미만의 미수금에 대하여 5년 후 추가 50 하여 90을 가지고 감.
현재 10년 공공 임대 주택의 분양 전환 가격 기준 : 200 (감정평가액 100%)
10년 공공 임대 주택의 경우 일반 분양가의 60%~70% 이상을 보증금과 임대료 등으로 회수하여 실재 주택공급 업체의 자금 부담이 분양가 기준 20~30% 정도에 지나지 않음에도 분양 전환 당시 감정 평가액을 회수하게 되어 당초 일반 분양시 분양 금액 (100) 보다 금융비용을 감안해도 월등이 높은 수익률을 보게 됩니다.(최소 5배 이상)


3. LH공사는 이미 10년 공공임대 아파트에 대한 분양 전환 가격이 감정평가 금액의 100%로 되어 있는 현 제도가 잘못 되었음을 인지하고 최근 동일한 임대 기간을 가진 10년 분납 임대 주택에 대하여 분양 가격을 다음과 같이 시행하고 있습니다.
1. 초기 분납금 (30%) - 최초 입주자모집 당시의 주택가격의 30%로 입주 시 납부
2. 중간 분납금 (20%+20%=40%) - 4년, 8년차에 감정평가액과 최초 주택가격*(1+정기예금 평균 이자율) 중 낮은 금액으로 20%씩 납부
3. 최종 분납금 (30%) - 10년차 감정평가액 30% 납부
동일하게 10년을 거주해야 하는 10년 분납임대의 분양 가격은 원가(최초 모집당시 주택가격)의 70%를 반영하고 30%만 감정가로 산출하게 되어 있습니다.
이는 현행 5년 공공임대 주택의 분양전환 가격과 비슷한 금액입니다.


4. 대한민국 국회는 왜 공공주택 특별법을 개정안을 통과 시켜야 하는가?
현행 공공주택 특별법에는 10년 공공임대 주택의 분양 전환금액이 “감정평가 금액 이하”로 한다. 라고 되어 있습니다. 그러나 LH 공사 등 공공임대 주택 공급업자들은 우월적 지위를 이용하여 분양전환가를 법이 정한 최대치인 “감정평가 금액”으로 하도록 약자인 임차인에게 강요”하고 있습니다. 누구보다 공공의 이익을 앞세워서 생각해야할 공기업이 “갑”의 입장을 내세워서 “을”의 피해를 일방적으로 강요한 불평등 계약을 맺었다면 이러한 계약은 마땅히 원인 무효이고 반드시 수정되어야 할 것입니다.
그렇기 때문에 모든 정당의 대표들이 10년 공공임대주택의 분양가 산정방식이 5년 공공임대 주택과 동일하게 개정되어야 한다고 공약했던 것입니다.
특히 LH 공사는 공공기업 임에도 자신이 “갑”의 위치에 있음을 이용하여 평생 내집 마련을 하겠다는 꿈을 가지고 장기간 임차인으로 살고 있는 서민들의 호주머니를 털어내어 1년에 수백억에서 천억에 가까운 성과급을 지급 하는 등 방만한 운영으로 생긴 막대한 빚과 손실을 보전하고 또 막대한 성과급 잔치를 하겠다는 생각입니다. 이는 공공임대 주택이 더 이상 공공임대 주택이 아니고 또 LH공사가 공공기업이라는 기본 가치조차 무시하는 행동이라 아니할 수 없습니다.

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댓글 (14)*주제와 무관한 코멘트, 악플은 삭제될 수 있습니다.

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  • 문디제스터님2019.07.16 10:13
    삭제

    서민 자녀는 서민답게 내 자식은 특별하게~, 서민은 서민답게 무주택 부자는 더 부자로~ 문 재 인

  • ㄱ집장사님2019.07.16 07:44
    삭제

    국토부가 서민 상대로 집장사 하고있다
    이게 국민을 위한 나라냐

  • 오피다님2019.07.16 07:28
    삭제

    팩드를 잘 집어 주셨어요

  • 서창주민님2019.07.15 23:44
    삭제

    눈물나게 공감됩니다

  • 김지만님2019.07.15 21:01
    삭제

    몰라도 너무 모른 국토부장관 김현미는 사퇴해야합니다

  • 민주연님2019.07.15 20:59
    삭제

    공감합니다

  • 미미님2019.07.15 20:32
    삭제

    지금까지 lh 국토부의 횡포로입주민들 고통스럽게 살고 있는데 마음의 위로가 되네요 10년공공임대 우선분양 가격이 불합리하다는 것을 lh 국토부장관 만이 모르고 있는지 의문입니다

  • 권정임님2019.07.15 20:25
    삭제

    당연합니다

  • 진실님2018.12.24 15:00
    삭제

    개선되어야합니다.

  • 더블로또님2018.12.24 12:53
    삭제

    lh와 국토부의각성을 촉구합니다

  • 지안님2018.12.24 12:32
    삭제

    격하게 공감합니다

  • 류우석님2018.10.05 11:14
    삭제

    미투입니다

  • 인천시민님2018.10.05 08:41
    삭제

    꼭 개선 됐으면 합니다.

  • 김영미님2018.10.05 07:30
    삭제

    눈물나게 맞는 말입니다

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